在商业地产领域，似乎没有最好的一年，也没有最坏的一年，因为每年总能听到两极化的市场评价。

　　回望2024年的市场情况，从宏观角度上看，全年社会消费品零售总额483345亿，比上年增长3.5%。在政策层面，各地政府持续落地提振消费举措，以首店、首秀、首展带动新一轮消费热潮。

　　消费不会消失，只会转移，一代人有一代人的精神食粮。奢侈品卖不动了，泡泡玛特的股价却是大涨特涨。体育、娱乐用品类增长11.1%，商业地产玩家纷纷吃起了文体娱经济。消费迁徙冲刷着商业生态，考验的也是商业地产玩家们的经营能力。

　　3月以来，华润万象生活、宝龙商业、星盛商业等企业相继公布了2024年全年业绩，我们摘取了7家公司在零售市场的关键信息，看看Ta们的表现如何？（注：排名不分先后，为财报发布时间正序）

　　3月26日，华润万象生活有限公司（下文简称“华润万象生活”）“发布2024全年业绩公告”。

　　2024年，华润万象生活收入约170.43亿人民币，同比增长15.4%。其中，商业航道收入约为62.74亿，同比增长21.4%；物业航道收入约107.15亿，同比增长11.6%，生态圈业务收入约0.54亿。全年毛利润约56.09亿，同比增长19.5%。毛利率从31.8%增长至32.9%。

　　华润万象生活的商业航道业务主要面向购物中心及写字楼的业主或租户进行服务。聚焦购物中心领域，其旗下购物中心的商业运营管理服务收入约42.09亿，较去年同期增长30.0%，占总收入24.7%。其中绝大部分购物中心由华润万象生活同时提供物业管理服务。

　　年内，华润万象生活新签约商业轻资产外拓项目12个，8个为重点城市运输导向型发展(TOD)项目。新开业购物中心21座，开业数量历年之最。现象级项目西安万象城引发市场广泛关注，深圳龙岗大运项目开拓了「文商体建设运营」片区统筹模式，义乌天地、绍兴天地等创新项目产品力引领市场，旗下在营购物中心增至122座，管理面积约1314万平米。

　　其中，华润万象生活为118个已开业购物中心项目提供商业运营服务，总建筑面积约1270万㎡。此外，华润万象生活还有1个已开业利润分成项目和3个已开业的租赁经营项目，总建筑面积约40万㎡。该分部81.5%的收益来自为购物中心提供的商业运营及物业管理服务，其余收益来自商业分租服务。

　　2024年，华润万象生活在购物中心赛道深化细分赛道专业化管理，落实「抢资源、抢客户、抢政策、控 费用、保业绩」策略，经营表现跑赢大势，旗下在营购物中心实现零售额约2150亿，同比增长18.7%；业主端租金收入约262亿，同比增长19.2%；业主端经营利润率同比提升0.4%至65.1%。

　　展望2025年，在经营方面，华润万象生活的商业航道将持续巩固市场竞争优势。购物中心则深化细分赛道专业化管理，以标杆建设为重要抓手，全面提升门店全链条经营能力。

　　在规模发展方面，其将坚持有质量的规模增长，商业航道关注存量项目和分租项目挖掘，聚焦重点城市发展优质项目，积极拓展细分赛道机会。

　　3月26日，宝龙商业管理控股有限公司（下文简称“宝龙商业”）公布2024年度业绩。

　　宝龙商业主要通过商业运营服务及住宅物业管理服务进行业务活动。2024年，宝龙商业的收入约为26.17亿人民币，较去年同期的26.36亿下降了约0.7%。毛利约为8.34亿，较去年同期的8.87亿下降约6.0%。

　　商业运营服务为宝龙商业主要收入来源——为购物中心及购物街提供定位、招商、开业、运营及管理等全链条服务。期内，该公司商业运营服务业务分部实现总收入约为21.40亿，较去年同期的总收入约21.37亿增加0.12% 。

　　截至2024年，宝龙商业商业运营服务的毛利约为7.29亿，同比减少4.2%。商业运营服务毛利率为34.1%，较2023年的35.6%减少1.5%，主要由于来自毛利率相对较低的整租服务的收入占比增加所致。

　　宝龙商业主要通过宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地四个品牌为业主、商户及消费者提供专业的商业运营管理服务。

　　截至2024年，宝龙商业已签约零售商业物业132个，总合约建筑面积约1450万㎡。共有98个已开业零售商业物业，较2023年同期95个净增3个；总已开业建筑面积约1110万㎡；较2023年同期的约1080万㎡增加约30万㎡。（注：除特殊备注，宝龙商业提及到的建筑面积均包含停车场面积。）

　　截至2024年，宝龙商业商业运营服务的租金收入约2.06亿。宝龙一城 、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地、宝龙星汇五大产品类型已开业建筑面积约1106.70万㎡，平均出租率较2023年的91.2%增加0.3%至91.5%。

　　按产品类型划分，宝龙9游 九游体育一城已开业建筑面积约17.1万㎡，平均出租率较2023年的98.9%增加0.2%至99.1%。宝龙城已开业建筑面积约57.4万㎡，平均出租率较2023年的97.7%增加0.1%至97.8%。

　　宝龙广场已开业建筑面积约891.4万㎡，平均出租率较2023年的90.6%增加0.3%至90.6%。宝龙天地已开业建筑面积约60.5万㎡，平均出租率与2023年持平，均为90.7%。宝龙星汇已开业建筑面积约80.3万㎡，平均出租率较2023年的91.8%增加1.2%至93.0%。

　　2024年，宝龙商业新开业项目共11个，其中包含5个宝龙广场：台州杜桥宝龙广场、杭州拱墅宝龙广场、上海奉发宝龙广场、济源宝龙广场、嵊州宝龙广场 ；2个宝龙天地：上海嘉定宝龙天地、象山宝龙天地。

　　此外，还有4个由宝龙星汇管理的项目： 乐清宝龙广场、乐清中金汇、上饶水南街、东阳宝龙广场。11个项目中，宝龙商业自持项目有4个：杭州拱墅宝龙广场、上海奉发宝龙广场、上海嘉定宝龙天地、象山宝龙天地。其余均为第三方持有。

　　2024年，宝龙商业与泉州台商宝龙广场、江油宝龙广场、台州路桥宝龙天地等11个零售商业物业项目解除合约，总建筑面积约89.98万万㎡。

　　2024年，宝龙商业新增签约5个零售商业物业项目，分别为东阳宝龙广场、临平宝龙广场、桐乡宝龙广场、高安市瑞泰广场、淮安翔宇宝龙天地，管理方均为宝龙星汇，预计总建筑面积约35.22万㎡。

　　2025年，宝龙商业计划开业7个零售商业物业项目，预计建筑面积约55.06万㎡。

　　2025年后，其计划开业27个零售商业物业项目，预计建筑面积约286.40万㎡。

　　3月27日，星盛商业管理股份有限公司（下文简称“星盛商业”）发布2024年度业绩公告。

　　星盛商业主要根据委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式、整租服务模式三项商用物业运营模式向中国的商用物业业主或租户提供的商用物业运营服务产生收入。截至2024年，星盛商业年度的收入约6.45亿人民币，较去年同期收入约6.35亿增长约1.5%。

　　2024年，星盛商业来自委托管理服务的收入约为4.265亿，同比增长约5.0%，占总收入约66.2%。收入增加主要由于日照星河iCO、广州南沙星河COCO Park、济宁星河iCO等2023年开业项目的运营管理服务收入增加。

　　品牌及管理输出服务的收入约为9570万元，同比下降约34.0%，占星盛商业总收入约14.8%。这部分收入减少主要由于受市场环境及房地产行业形势的影响，前期定位、建筑咨询及租户招揽服务收入减少。

　　整租服务的收入约1.223亿，同比增长约46.3%，占星盛商业总收入约19.0%。该收入增加主要由于近年来厦门星河COCO Park、江阴星河COCO City等新开业整租项目的经营收入增加。

　　期内，星盛商业订立合约向53个商用物业项目（含8个咨询服务项目）提供服务， 覆盖国内21个城市，总合约建筑面积约270万㎡（不含8个咨询服务项目的面积），当中47.1%由独立第三方开发或拥有。其中，有27个已开业零售商业物业，已开业总建筑面积约为160万㎡。

　　星盛商业的品牌体系主要包括以城市消费者为目标的城市型购物中心COCO Par，已开业项目7个；以购物中心五公里范围内的消费者为目标的区域型购物中心COCO City及iCO，COCO City系列已开业项目7个；iCO系列已开业项目2个。

　　以购物中心1至3公里范围内的消费者为目标的社区型购物中心COCO Garden，已开业项目10个；高档家居购物中心第三空间，已开业项目1个。

　　截至2024年，星盛商业已开业购物中心面积约130.5万㎡，平均出租率达92.4%。

　　2025年，星盛商业的核心工作主要从强化成本意识，优化资源配置；提升资产价值，夯实标杆地位；提升数智能力，驱动业务增长； 区域精耕拓局，业务创新增效四个方面展开。

　　在产品线的发展上，星盛商业也剧透了，将以深圳福田星河COCO Park作为重点，持续致力于巩固其在大湾区商业领域的标杆地位。鉴于当前港人北上以及跨境退税等政策的实施背景，深圳福田星河COCO Park将进一步拓展市场份额，着力吸引更多港人及跨境消费者前来购物、休闲与娱乐。

　　同时，全力推动深圳星河WORLD• COCO Park的升级打造，将其塑造成为新的行业标杆项目。通过实施空间改造与业态升级策略，全面提升项目的市场吸引力与竞争力。

　　3月28日，中骏商管智慧服务控股有限公司（下文简称“中骏商管”）发布“2024年业绩公告”。

　　中骏商管业务包含商业物业管理及运营服务及住宅物业管理服务。2024年，中骏商管商业物业管理服务分部实现总收益约为3.97亿，同比减少约4.7%；住宅物业管理服务分部实现总收益约为8.16亿，同比轻微减少约1.8%。

　　中骏商管商业物业管理及运营服务收益由基本商业物业管理服务、开业前管理服务、其他增值服务及租金收入三部分构成。

　　基本商业物业管理服务主要为向物业开发商、业主及租户提供的清洁、安保、维修保养、租户协助、营销及推广服务。2024年，这部分实现收益约2.48亿，占收益约20.5%；较去年同期约2.63亿减少约5.5%。主要由于在管建筑面积减少所致。

　　其他增值服务及租金收入主要包括商业物业开业后提供的租户管理、租金收款、停车场管理、广告位及其他公共区域的管理服务及租金收入。2024年，这部分实现收益约1.49亿，占收益约12.2%；较去年同期约1.38亿上升约7.4%。 主要由于在管建筑面积减少及一个于2023年年底新收购的位于北京的奥莱购物商场的额外租金收入的综合影响所致。

　　中骏商管为一家以物业管理服务为主导的服务提供商，业务遍布海峡西岸经济圈、长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区。截至2024年，其总签约商业物业为35个，总签约建筑面积约为450万平方米；在管商业物业为17个，总在管建筑面积约为190万平方米。

　　中骏商管2023年至2024年在管商业物业记录的21个项目资料中，物业类型包含了6个写字楼、1个购物街以及14个购物商场，这些项目2024年的出租率在80.9%-98.7%不等。

　　2024年，中骏商管新开业昆山花桥中骏世界城、福州中骏世界城两个购物商场。

　　财报指出，花桥中骏世界城「都市奥莱Mall」的开业，是中骏商管在新消费趋势下新商业模式的又一实践，都市奥莱模式也由此步入规模化发展，购物中心优选和奥莱零售精选相结合的经营模式突破传统奥莱纯购物的单一性，是依据消费变化的创新探索。

　　福州中骏世界城则是中骏商管布局福建的第五个开业商场，是中骏商管区域聚焦战略的坚定实践。该项目瞄准Z世代主力客群，定制福建最大二次元空间等新潮时尚的商业内容，精准把握年轻人的新消费趋势。

　　3月29日， 武商集团股份有限公司（下文简称“武商集团”）发布2024年年度。

　　武商集团实现营业收入67.04亿人民币，利润总额3.34 亿，净利润2.16亿。较去年同期约71.78亿增减6.60%。

　　按行业区分，2024年，其商品零售业务实现营收55.79亿，占营业收入比重83.22%；较去年同期约62.06亿减少10.10%。房地产业务实现营收约1.81亿，占营业收入比重2.70%。其他业务实现营收9.44 亿，占营业收入比重14.08%%。

　　武商集团主要从事购物中心及超市业态的商品销售业务。两大业态的主要经营模式包括联营、自营、代销和物业分租等。2024年，其购物中心业态实现营业收入约37.49亿，同比下滑0.91%。超市业态实现营业收入约20.65亿，同比下滑16.33%。

　　武商集团购物中心及超市业态自有物业总建筑面积约为229.86万㎡。目前已实现跨区域发展布局，下属有武商MALL、武商MALL•世贸、武商梦时代、南昌武商MALL等主要购物中心10家，分别坐落于湖北武汉、襄阳、仙桃、黄石、十堰、老河口及江西南昌等核心商圈。

　　购物中心总建筑面积约为227.2万㎡，自有物业建筑面积约217.8万平方米。这10个项目中，仅有襄阳武商Mall的物业权属为租赁，租赁期限为20年。

　　超市业态拥有62家门店，其中武汉市内门店30家，市外省内门店31家，省外门店1家，包括鄂州、荆州、黄冈、襄阳、十堰、孝感、黄石、咸宁、仙桃及江西南昌等地，超市门店总建筑面积约为44.98万㎡，自有物业建筑面积约为12.06万㎡。

　　期内，武商集团购物中心关店1家，为亚贸广场，面积约6.3万㎡。其在财报中表示，闭店的原因主要是因为该项目与第三方公司租约期限届满，且亚贸广场毗邻武汉梦时代，武汉梦时代能以更优质的商品与服务承接亚贸广场经营业务，综合考虑亚贸广场实际运营情况及公司战略规划的需要，为进一步优化资源配置和组织架构，武商集团决定不再续租亚贸广场经营场所，并在相关业务及人员妥善安排后，拟将亚贸广场予以注销。

　　超市关闭武汉襄阳时代天街店、武汉友谊店等11家门店。与此同时，新增莲花新城店、金银湖199+生活馆两家超市门店。

　　3月31日，合生创展集团有限公司（下文简称“合生创展集团”）发布2024全年业绩。

　　2024年，合生创展集团营业额为378.34亿港元，较去年同期约343亿港元上升10%。

　　合生创展及其子公司主要于中国大陆从事住宅物业发展，商业地产投资、物业管理、基建业务以及投资业务。财报显示，2024年全年，其商业板块总营业收入达50.8亿港币，较同期上涨3%。

　　财报中并没有对商业地产投资板块有过多撰述。据公开资料显示，合生创展的商业板块业务遍及北京、上海、广州、深圳、成都、无锡等主流城市，拥有100余个商业地产项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米，超过80%的项目分布在“北上广深”四大一线城市。

　　在购物中心范畴，2024年，合生商业旗下购物中心全年调改超14万㎡、引入99家首店、举办超35场城市首展。

　　同时，多个项目获亮眼增长，北京朝阳合生汇销售额超过75亿，日均客流增长高于热门核心商圈水平；上海五角场合生汇销售额超过63亿；北京昌平超极合生汇（东区）开业首年销售额达22.5亿，客流持续突破各项商业纪录。

　　2024年，合生创展集团新开项目有北京昌平超极合生汇（东区），此外，该项目的西区也已于今年的3月份亮相，东、西区合并建筑面积约为46万㎡。2025年，合生创展还将迎来两个项目的开业，分别为将于五一全面开街的广州花厅坊，其为合生商业打造的首个岭南特色“非标”文旅商业级。预计于秋季呈现的广州天河合生汇——广州首个潮流生活方式空间，目前该项目的招商率达70%。

　　2024年，亦是合生商业拓展轻资产业务的重要一年，在这一年，合生商业与上海红点项目、济南槐荫项目、石家庄太平桥项目、宜宾科教项目等7个轻资产项目达成合作，合作规模超99.6万㎡。

　　3月31日，旭辉控股（集团）有限公司（下文简称“旭辉集团”）发布2024年全年业绩公告。

　　2024年，旭辉集团录得的已确认收入约为477.89亿人民币，按年减少33.5%。录得的已确认收入总额当中，物业销售及其他物业相关服务收入较2023年减少38.6%至约393.91亿；租金较2023年增加10.6%；物业管理及其他服务收入较去年同期增加9.4%；投资物业相关其他服务收入较2023年增加0.8%。

　　回顾期内，旭辉集团的投资物业租金及其他相关服务收入约为17.58亿，按年上升10.4%。其2024年的投资物业租金及其他相关服务收入主要来自上海LCM置汇旭辉广场、上海恒基旭辉天地、上海旭辉企业大厦、北京五棵松体育馆及上海杨浦宝龙旭辉广场。

　　回顾期内，旭辉集团有32项投资物业，总建筑面积及应占建筑面积分别约为220.76万㎡及164.07万㎡，其中28项投资物业（总建筑面积及应占建筑面积分别约为188.01万㎡及137.43㎡）已开始出租。

　　旭辉商业作为旭辉集团专注于商业项目的运营管理。2024年，旭辉商业迎来成都温江旭辉Cmall、上海佘山旭辉里、长沙雨花旭辉里3个商业项目的亮相。其中，上海佘山旭辉里为旭辉商业在上海的第二座轻资产项目，招商率为95%、超40%区域首进品牌。长沙雨花旭辉里招商率98%，开业率98%。

　　加速向轻资产战略转型，2024年，旭辉商业新签约4个新资产项目：淮安东湖旭辉里、涂安德利旭辉广场（打造当涂首个综合型购物中心）、广州广晟万博城购物中心（首进华南）、上饶智慧城市产业园配套服务中心项目。

　　从总收入上看，这7家企业的表现可谓是冰火两级，华润万象生活、星盛商业、合生创展与去年同期相比呈现增长趋势，宝龙商业、中骏商管、武商集团、旭辉集团较去年同期相比下滑。在竞争激烈的市场环境中，有所增加，有所减少都是再正常不过的事情。

　　年报不仅系统呈现企业过去一年的经营成果与财务状况，还有对未来规划的重点方向“剧透”。 诸如武商集团、合生商业、旭辉商业等都开启了由“重”变“轻”的轻资产模式。

　　武商集团去年成立武汉武商集团商业运营管理有限公司，以轻资产运营模式，积极寻找其公司发展方向的商业项目。

　　合生商业去年新签约轻资产项目达7家；旭辉商业继去年签约的4座轻资产项目后，在今年更是加快扩展速度，与上饶、金华两座城市的项目接连签约，截至目前，其轻资产版图已覆盖12城14座项目。

　　回到2024年，这些企业新推出的项目中，也着鲜明的时代特点。华润万象生活的天地系列，正是跳脱常规产品线下的非标表现。奥特莱斯火热 ，中骏商管迎合时宜推出了花桥中骏世界城 ，该项目在零售奥莱化的基础上，加入了餐饮和体验业态。文旅商业热度居高不下，宝龙商业打造的济源宝龙广场融合自然山水肌理与历史文化元素，打造济源山河之间的时尚新地标。返回搜狐，查看更多