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　　深圳早年的住宅，特别是潮汕系开发商喜欢搞赠送，购房者得到更大的实际面积，开发商也更好卖，可谓各取所需。

　　可惜这种擦边赠送在前几年开始的强监管之下基本消失殆尽，只有个别捂盘很久新近入市的项目还能出现高得房率的产品。

　　市面上普遍是得房率仅70%出头的产品，乱七八糟加一起能达到80%就算优秀了。

　　这不，深圳第一个按照建筑新规设计的住宅新盘出来了，而且还是纯土拍地块，无保障房、无人才房、无安居房，非常纯粹，使用率接近100%，市场关注度非常高。

　　这就是2024年02月29日，华展置业（中建壹品和湖北文旅）经3轮竞价，以51.79亿的价格竞得的A808-0025宗地。

　　这次土拍与以往有很大差别，地块只设了最高限制地价条件，没有保障类物业，不限销售价格，用地性质纯粹、居住属性纯粹，开发也有完全自主定价权。

　　这就是今年即将推出的「中建鹏宸云筑」，9月20日将同步开放展厅和样板间。

　　作为华南物流园土地整备利益统筹首批用地招拍挂项目，是深圳市重点部署的集中连片用地项目之一，土地整备完成后将建设成超百万平方米的多元复合超级产城综合体。

　　东区：占地约2.1万㎡，容积率5.28，包含住宅、商业、文化活动室、老年人日间照料中心和其他基础配套设施。1栋、2栋总高47F，3T6户；3栋、5栋总高32F，2T6户；6栋总高32F，2T5户；4栋属于商业，总高2层。

　　西区：占地2.2万㎡，容积率5.16，包含住宅、商业、幼儿园学校和其它基础配套设施。7栋、12栋总高47F，3T6户；8栋总高32F，2T5户；10栋、11栋总高32F，2T6户；9栋是幼儿园。

　　项目共分三期报建，总共将有2000套住宅供应。其中一期建设3栋、5栋、9栋；二期建设1栋、2栋、6栋；三期建设4栋、7栋、8栋、10栋、11栋、12栋。

　　即将首发入市的是一期3栋、5栋的产品，大约368套，建面79㎡3房2厅2卫、约89㎡3房2厅2卫、约99㎡4房2厅2卫、约119㎡4房2厅2卫，共四种户型。

　　带精装修，均价约5万左右。79㎡的三室二卫总价370万起，而89㎡四室二卫总价410万起。

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　　环境：城市面貌老旧，处在过渡地带，环境一般。西边成熟度高、商品房比较集中，城市界面和配套资源也比较丰富，居住氛围浓厚；东边是大片的工业园和农房房，整体城市面貌比较差，北面则是华南物业园。

　　噪音：华南物流园附近，周边都是旧改重灾区，未来长时间的施工和大型卡车出入，带来的噪音、交通不便利影响会比较明显。

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　　「中建鹏宸云筑」地处梅林关片区，到福田南山通勤便利，户型高使用率、居住人群高纯粹度，加上单价比周边其他项目低2万左右，性价比非常高。

　　当然，考虑到生活配套一般、整体居住氛围一般、学区资源也一般，只适合预算有限的纯纯刚需人群。

　　「中建鹏宸云筑」位于龙华梅林关，民治水库旁，挨着华南国际物流中心，是龙华和坂田交界处，周边有「万科璞悦山」、「星河丹堤」、「熙园山院」、「莱蒙水榭山」等高端社区。

　　从产业规划上来看，华南数字谷、星河WORLD、华为基地、梅彩信息总部基地等概念值还是不错的，但是规划落地效果如何，还有待时间考证。

　　小区旁边就是占地60万㎡，总建面不低于250万㎡的深国际·华南数字谷，与香蜜湖新金融中心规划同等级别，主要布局特色软件、人工智能、工业互联网三大数字经济产业，打造湾区数智产业集群。

　　未来这里是一个大型综合体，规划有湖景塔楼、产业独栋、LAB研发、配套商业、配套宿舍等多元化业态，集工作、商务、休闲、居住等全功能、一站式配套，实现产城联动融合发展。

　　1.5公里是中国第一等高双子塔，高369米的星河WORLD，160万㎡，是深圳市十大重点项目和龙岗区产城融合重点项目，是深圳中轴上的国际创新总部基地，世界级电子信息集群承载区和国家级高科技企业孵化器，广东省5G产业园。占地约62.29万㎡，总建筑面积约160万㎡，总投资额超200亿元。办公楼宇共75万㎡，星河全自持，目前进驻企业已有1200多家，其中世界500强企业有26家。2025年后将超3000家企业进驻，容纳7.5万工作人员，超1000亿产值。

　　几公里开外是2800万㎡华为总部基地，华为就不用我多介绍了，含金量杠杠的。

　　还有梅林-彩田新一代信息科技总部基地，这是深圳市首个以“5G研发及应用”产业为主导的高端创新产业园，首批5G信号覆盖示范园区、深港合作区“1+N”模式首个卫星园区，以5G研发应用、芯片设计研发、金融科技研发应用、高端现代服务业为战略主导产业。已入驻的企业有中国移动、中国联通、中国电信、华为、中兴、汇芯通信等上百家行业龙头企业，还有华为云创新研究中心、深圳无线电监测技术研究院，覆盖5G中高频器件、人工智能和软件开发云、5G新一代无线技术、共性技术研发、芯片创新应用、集成电路设计等5G技术科研领域。

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　　自驾方面，梅坂大道、新区大道、南坪快速、新彩隧道、坂银通道都很便利，前往华为和北站仅需5公里，前往福田中心大约12公里。

　　目前整个龙华都存在地面交通拥堵的问题，梅林关也不例外。不过毕竟在关口，比北面好一些，另外整个龙华的地面交通随着4年后地铁五期建设完成，会新增加3条线，肯定会有所缓解。

　　自带3500㎡商业，底商不够丰富。周边1公里内有8号仓奥特莱斯购物中心，1.5公里范围分布有民治天虹购物中心、星河COCO PARK、星河COCO CITY、上河坊购物中心等多个购物商场。

　　北侧规划72班九年一贯制学校（尚未确定引进哪所学校），一路之隔有18班小学。当前在华南实验学校招生范围内，附近还有万科双语学校。

　　周边有4大自然生态湖泊，包含民治水库、民乐水库、雅宝水库、南坑水库。不仅是深圳最稠密的湖区所在地，更拥有塘朗山和银湖山两大山林资源。

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　　「中建鹏宸云筑」分2个地块开发，共由10栋总高32-47F的住宅组成，中间规划一条市政路，采用点阵式布局，南向可看民治水库景观（可能夹缝看景观，有深国际华南数字谷写字楼的遮挡）。其中1 /2 /7 /12栋住宅为47F，3 /5 /6 /8 /10 /11栋住宅为32F，4栋为商业，9栋是1所12班制的幼儿园。

　　无论是在占地面积、容积率、楼栋位置排布、楼栋层数控制，还是在户型朝向采光面上，算是安排比较合理了，只是牺牲了一点梯户比，没有做成2梯2户，或者2梯4户。

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　　作为新政后龙华第一个项目，户型设计上没有明显缺点，空间感提升了很多，主要是阳台和飘窗宽度都增加了不少。赠送前使用率能去到80%以上，赠送后能达到90%以上，最终有调整的话使用率会更高。

　　在首推产品中分布在3栋和5栋，有东南朝向以及西南朝向。传统竖厅设计，厨房和客厅相连墙体非承重墙，方便改造，可以是传统厨房，也可以是开放式设计；客厅开间3.4米，阳台为3.4＊1.６米，比传统（1.2-1.5米）稍宽。主卧面积（不包括卫生间和飘窗）约9㎡，其他两个次卧分别是8㎡和4.3㎡；新政后飘窗宽80公分，之前一般是60公分，主卧和其中一个次卧都是双飘窗设计，增加了赠送面积，房间采光性更好。

　　得房率78.8%左右，套内面积62.25㎡（不包括飘窗，阳台算一半），加赠送后实际使用率在96%左右。

　　在首推产品中分布在3栋和5栋，有东南朝向以及西南朝向。竖厅设计，S墙体设计有预留冰箱位，厨房和客厅相连墙体非承重墙，方便改造。

　　横厅设计，南北通透，紧凑型四房，虽然赠送面积接近17㎡，但是各功能间只能说勉强够用。餐客厅大概21㎡，5.7米的宽景阳台大概7.6㎡；主卧比较宽敞，不包括卫生间和飘窗有11㎡，双面飘窗，采光有很好的保障；其他次卧分别是8㎡、5.6㎡、5㎡。

　　横厅户型空间使用率比较高，走道的浪费比较少，加上高赠送飘窗和阳台面积，实际使用率能达到97%左右。

　　横厅设计，南北通透，空间比较宽敞，加大版的99㎡户型，进门有一个3.4㎡的收纳间。得房率78.7%左右，套内面积94㎡（不包括飘窗，阳台算一半），加赠送后的实际使用率在98%左右。

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　　综合考虑各户型价格、楼层价差、噪音、朝向、户型、景观等因素分析，给出选房顺序。包含各户型套内面积实测情况。

　　详细备案价和折扣均未出，网传带精装单价5字头，让利空间有1-2万/㎡，不排除开盘还有折扣惊喜。

　　附近几个新盘和次新盘的开盘价格如下：2023年「龙岸君粼」备案价8.03万/㎡，「溪山君樾」备案价7.89万/㎡，「天湖岛」备案价6.75万/㎡。

　　2021年「中海明德里」均价7.1万/㎡，「恒壹四季华府」均价7.04万/㎡。

　　「中建鹏宸云筑」出来之前，同等预算只能买周边三房一卫，或者要去到清湖大浪观澜才能买到三房两卫。

　　「中建鹏宸云筑」出来之后，再也不用跑那么远了，这里直接可以买三房两卫甚至四房二卫，卷起袖子加油干，一不小心干翻了龙华的价格体系。

　　二手房方面，主要有「春华四季园」、「万科四季花城」、「龙岸花园」，不过前两个小区楼龄近20年，都是老房子了。

　　综合考虑楼盘周边环境、楼盘内部、户型内部等因素分析环境能量磁场，由超过二十年行业经验的老师傅实地勘察后给出的结论，仅代表个人观点。为希望了解房屋家居环境因素的朋友提供参考，以便趋吉避凶，尽可能选到更适合自己的房子。

　　相关内容比较敏感，仅开放给付费会员，供会员查阅。有需要的朋友可开通会员。

　　。每个人的资金、需求、目标、喜好都不一样，适合且喜欢的房子自然也不一样。

　　而每一个片区、每一个楼盘，都有其价值点和卖点。所以买房时要多踩盘，多对比竞品，才能避免踩坑。毕竟现在买卖房子的摩擦成本+时间成本都会比较高，谨慎为妙。

　　荣杏姐自己也是一名买房人，100%买方立场，出品的每—篇文章都是实地踩盘、现场交流、并切实站在买房人的角度去做评价和思考，力求精益求精甚至是吹毛求疵，费时费力颇多。觉得不错可以点赞收藏转发三连，也欢迎买房土豪们直接打赏鼓励。

　　如果你在买房这件事情上遇到任何困惑，或者你不知道哪个盘更合适你，都可以联系荣杏姐帮你提前规划好方案。中建鹏宸云筑售楼处电话：【预约☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记

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